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物業管理外包

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物業管理外包


物業管理 
       物業管理(property management),受物業所有人的委托,依據物業管理委托合同,對物業的房屋建筑及其設備,市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

目錄

基本概念 
物業的定義 
物業管理的定義
發展情況 
行業起源 
整體市場 
高端市場 
異類市場
內容分類 
基本原則 
公共服務 
重要事跡 
管理條例 
收費管理 
相關條例 
管理人員 
相關軟件 
相關專業 
國內發展 
國內發展因素 
相關歌曲
基本概念

物業的定義
        “物業”一詞譯自英語property或estate,由香港傳入沿海、內地,其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內,現已形成了一個完整的概念,即:物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小,一個單元住宅可以是物業,一座大廈也可以作為一項物業,同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。物業含有多種業態如:辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。
       居住物業是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑, 包括住宅小區、 單體住宅樓、公寓、 別墅、 度假村等, 當然也包括與之相配套的共用設施、 設備和公共場地。
       商業物業有時也稱投資性物業,是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物業,這類物業又可大致分為商服物業和辦公物業。商服物業是指各種供商業、服務業使用的建筑場所,包括購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等。辦公物業是從事生產、經營、咨詢、服務等行業的管理人員(白領)辦公的場所,它屬于生產經營資料的范疇。這類物業按照發展變化過程可分為傳統辦公樓、現代寫字樓和智能化辦公建筑等,按照辦公樓物業檔次又可劃分為甲級寫字樓、乙級寫字樓和丙級寫字樓。商業物業市場的繁榮與當地的整體社會經濟狀況相關,特別是與工商貿易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業的發展密切相關。這類物業由于涉及物業流通與管理的資金數量巨大,所以常以機構(單位)投資為主,物業的使用者多用所有者提供的空間進行經營活動,并用部分經營所得支付物業租金。
       工業物業是指為人類的生產活動提供使用空間的房屋,包括輕、重工業廠房和近年來發展起來的高新技術產業用房以及相關的研究與發展用房及倉庫等。工業物業有的用于出售,也有的用于出租。一般來說,重工業廠房由于其設計需要符合特定的工藝流程要求和設備安裝需要,通常只適合特定的用戶使用,因此不容易轉手交易。 高新技術產業(如電子、計算機、精密儀器制造等行業)用房則有較強的適應性。輕工業廠房介于上述兩者之間。
其他用途物業,除了上述物業種類以外的物業,稱為其他物業,有時也稱為特殊物業。這類物業包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁,隧道等物業。特殊物業經營的內容通常要得到政府的許可。特殊物業的市場交易很少,對這類物業的投資多屬長期投資,投資者靠日常經營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。這類物業的土地使用權出讓的年限,國家規定最高為 50 年。

物業管理的定義
        物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定,業主可以自行管理物業,也可以委托物業服務企業或者其它管理者進行管理。物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備,市政公用設施、綠化、衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業管理[3]應當包括業主共同管理的過程,和委托物業服務企業或者其它管理人進行的管理過程。


發展情況

行業起源
現在通行的觀點認為物業管理是一新興行業。
一般認為,物業管理在我國僅有20年左右的發展歷史,首先發端于沿海發達城市,逐步向內陸地區延伸,在國外,物業管理已經有一百多年的歷史。
從國外物業管理的起源來看,近代意義的物業管理起源于19世紀60年代的英國。1908年,由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織(CBMO——Chicago Building Managers Organization)召開了第一次全國性會議,宣告了全世界第一個專門的物業管理行業組織的誕生。
從國內的物業管理的起源來看,從19世紀中葉到本世紀20年代,是舊中國房地產業萌芽和初步發展的時期。在這個時期,上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑,在上海,出現了28座10層以上的高層建筑。在當時的房地產市場上,已經出現了代理租賃、清潔衛生,保安服務等專業性的經營公司,這些專業公司的管理方式正是我國物業管理的早期形式。
20世紀80年代初,隨著我國改革開放的國策實施,市場經濟的產物之——物業管理才由香港引入。深圳是公認的我國物業管理的發源地,在我國物業管理的進程中,創造了無數個第一,深圳物業人是我國物業管理的先行人和推動者,時至今日,深圳的物業管理在國內仍然是高水準的,其管理概念和實踐經驗仍然值得效仿和推廣。標志性的事件有:
1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳物業管理公司正式成立,開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業管理,這是我國國內物業管理邁出的第一步,標志著這一新興行業的誕生。
1993年6月30日,深圳成立了國內首家物業管理協會;1994年深圳市頒布了《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》。
1994年4月建設部頒布了33號令,《城市新建住宅小區管理辦法》,明確指出:“住宅小區應當逐步推行社會化、資深化的管理模式,由物業管理公司統一實施化管理”。
2003年9月1日,我國第一部《物業管理條例》正式施行,對規范物業管理,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,提供了重要的法律依據。
《房地產業十二五發展規劃》指出,“十二五”期間繼續增加住房有效供應,抑制投資投機性需求,積極發展住房二級市場和租賃市場,繼續加強房地產市場監測。
整體市場
隨著物業管理行業競爭的不斷加劇,物業管理企業愈來愈需要把握瞬息萬變的市場變化,國內優秀的物業管理生產企業愈來愈重視對行業市場的研究,特別是對企業發展環境和客戶需求趨勢變化的深入研究。正因為如此,一大批國內優秀的物業管理品牌迅速崛起,逐漸成為物業管理行業中的翹楚![4]
中國住宅市場規模在保障房制度的推進下將穩定增長,住宅物業的需求在樓市逐漸回暖的背景下將保持相對穩定,商業物業的增長勢頭較為明顯。在未來三年中,整體的物業管理面積增長較為緩慢,年均6.2%左右,預計 2014年達到200億平方米,營業收入達到7800億的規模。

高端市場
高端物業服務包括對建筑、設備、設施的運行管理與維護保養,管轄區域的安全秩序管理、環境管理與環境保護,以及對物業客戶自尊與服務享受的滿足,這些服務構成了產品所提供的核心利益。
2011年中國的高端物業管理面積23.7億平方米,市場規模約595億元,占整個物業管理市場的14.2%。由于高端物業服務對象多為星級寫字樓和高檔住宅,受房地產行業景氣影響相對較小。隨著物業管理行業的專業化程度提升和中國對高端物業需求的上升,未來三年中國高端物業市場規模將保持較快增長。預計到2014年,高端物業管理市場將達到1162億元,占整體市場的14.8%。

異類市場
2011年嚴厲調控政策對商品住宅市場打擊沉重,成交量大幅縮減。2012年是房地產行業的洗牌年,除了SOHO中國、萬達商業地產等成熟和大型商業地產房企的擴張外,萬科、富力等以住宅項目為主的房企也將增加商業地產的業務占比。預計未來幾年住宅物業的份額仍將下滑,商用和工業物業的市場規模將保持較快的增速,份額繼續擴大。預測到2014年,住宅物業的比重占到74.6%,商用物業占11.25%,工業物業占5.84%。

內容分類
基本內容按服務的性質和提供的方式可分為:常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。

基本原則
(一)權責分明原則:在物業管理區域內,業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業的權利與責任應當非常明確,物業管理企業各部門的權利與職責要分明。一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會,業主委員會是業主大會的執行機構。物業的產權是物業管理權的基礎,業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體,是物業管理權的核心。
(二)業主主導原則:業主主導,是指在物業管理活動中,以業主的需要為核心,將業主置于首要地位。強調業主主導,是現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。
(三)服務第一原則:所做的每一項工作都是服務,物業管理必須堅持服務第一的原則。
(四)統一管理原則:一個物業管理區域只能成立一個業主大會,一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
(五)專業高效原則:物業管理企業進行統一管理,并不等于所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔,物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
(六)收費合理原則:物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同的物業的性質和特點,由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到質價相符,物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。
(七)公平競爭原則:物業管理是社會主義市場經濟的產物,在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制,在選聘物業管理企業時,應該堅持招標、投標制度,委托方發標,一般要有3個以上的物業管理企業投標,招標要公開,揭標要公正。
(八)依法行事原則:物業管理遇到的問題十分復雜,涉及到法律非常廣泛,整個物業管理過程中時時刻刻離不開法律、法規。依法簽訂的《物業服務合同》,是具有法律效力的規范文書,是物業管理的基本依據。

公共服務
是指物業管理中公共性的管理和服務工作,是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理和服務。主要有以下8項: 
(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督; 
(2)房屋設備、設施的管理; 
(3)環境衛生的管理; 
(4)綠化管理; 
(5)配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護工作; 
(6)車輛秩序管理; 
(7)公眾代辦性質的服務;
(8)物業檔案資料的管理
針對性的專項服務
是指物業管理企業面向廣大住用人,為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。
①日常生活類; 
②商業服務類; 
③文化、教育、衛生、體育類; 
④金融服務類; 
⑤經紀代理中介服務; 
⑥社會福利類;
委托性的特約服務
物業管理企業在實施物業管理時,第一大類是最基本的工作,是必須做好的。同時,根據自身的能力和住用人的要求,確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容,采取靈活多樣的經營機制和服務方式,以人為核心做好物業管理的各項管理與服務工作,并不斷拓展其廣度和深度。
特約服務實際上是專項服務的補充和完善。

重要事跡
2005年12月1日
《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》、《物業管理師資格認定考試辦法》開始實施; 
2006年8月
《注冊物業管理師》執業資格考試參考教材由中國建筑工業出版社出版,全套五本,4門課程,包括《物業管理實務》《物業管理基本制度與政策》《物業管理綜合能力》《物業經營管理》及《考試大綱》; 
2006年9月
全國《注冊物業管理師》第一批師資培訓舉行; 
2006年11月至 2007年5月 
第一批符合條件的一千余位全國注冊物業管理師認定考試大會舉行,認定人員只參加《物業管理實務》考試; 
2007年至2009年 
全國各地方物業協會與北京亞太教育物業管理研究中心累計舉辦注冊物業管理師培訓一萬五千人次; 
2010年5月
《注冊物業管理師》新版考試輔導教材由亞太教育物業管理研究中心組編出版。 
2010年5月27日
國家人力資源和社會保障部、住房和城鄉建設部關于《2010年度全國物業管理師資格考試的通知》(人社廳發[2010]49號)已于近日正式下發,文件規定2010年度全國物業管理師資格考試(以下簡稱資格考試)于10月23日和24日舉行。符合考試文件規定免考部分科目條件的報考人員,向當地資格考試主管部門申請辦理免考事宜。
2011年注冊物業管理師考試時間為9.17和9.18兩天.

管理條例
第一章 總則 
第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。 
第二條 本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。 
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。 
第四條 國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。 
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。 
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。 
第二章 業主及業主大會 
第六條 房屋的所有權人為業主。 
業主在物業管理活動中,享有下列權利: 
(一)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務; 
(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議; 
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議; 
(四)參加業主大會會議,行使投票權; 
(五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權; 
(六)監督業主委員會的工作; 
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同; 
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權; 
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用; 
(十)法律、法規規定的其他權利。 
第七條 業主在物業管理活動中,履行下列義務: 
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則; 
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度; 
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定; 
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金; 
(五)按時交納物業服務費用; 
(六)法律、法規規定的其他義務。 
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。 
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。 
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。 
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。 
第十條 同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。 
業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。 
業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。 
第十一條 業主大會履行下列職責: 
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則; 
(二)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作; 
(三)選聘、解聘物業管理企業; 
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施; 
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度; 
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。 
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。 
業主可以委托代理人參加業主大會會議。 
業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則,選聘和解聘物業管理企業,專項維修資金使用和續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。 
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。 
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。 
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。 
第十四條 召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主。 
住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。 
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。 
第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責: 
(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況; 
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同; 
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同; 
(四)監督業主公約的實施; 
(五)業主大會賦予的其他職責。 
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。 
第十七條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 
業主公約對全體業主具有約束力。 
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。 
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。 
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。 
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理 
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業的 ,應當簽訂書面的前期物業服務合同。 
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前,制定業主臨時公約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 
建設單位制定的業主臨時公約,不得侵害物業買受人的合法權益。 
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示,并予以說明。 
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。 
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。 
住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。 
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。 
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。 
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。 
第二十八條 物業管理企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。 
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業管理企業移交下列資料: 
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料; 
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料; 
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件; 
(四)物業管理所必需的其他資料。 
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。 
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。 
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。 
第四章 物業管理服務 
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。 
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。 
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。 
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。 
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。 
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。 
第三十六條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。 
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。 
第三十七條 物業管理企業承接物業時,應當與業主委員會辦理物業驗收手續。 
業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。 
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。 
第三十九條 物業服務合同終止時,物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。 
物業服務合同終止時,業主大會選聘了新的物業管理企業的,物業管理企業之間應當做好交接工作。 
第四十條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。 
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。 
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。 
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業服務收費的監督。 
第四十四條 物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。 
第四十五條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。 
物業管理企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。 
第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。 
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。 
第四十七條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業管理企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。 
物業管理企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。 
第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。 
物業使用人違反本條例和業主公約的規定,有關業主應當承擔連帶責任。 
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。 
第五章 物業的使用與維護 
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。 
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續。 
第五十一條 業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。 
因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。 
業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。 
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。 
前款規定的單位因維修、養護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。 
第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業管理企業。 
物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。 
第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。 
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。 
第五十六條 物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。 
責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業管理企業維修養護,費用由責任人承擔。 
第六章 法律責任 
第五十七條 違反本條例的規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業管理企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。 
第五十八條 違反本條例的規定,建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。 
第五十九條 違反本條例的規定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業管理企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。 
第六十條 違反本條例的規定,未取得資質證書從事物業管理的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。 
以欺騙手段取得資質證書的,依照本條第一款規定處罰,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。 
第六十一條 違反本條例的規定,物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。 
第六十二條 違反本條例的規定,物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。 
第六十三條 違反本條例的規定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業管理企業挪用專項維修資金,情節嚴重的,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。 
第六十四條 違反本條例的規定,建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。 
第六十五條 違反本條例的規定,未經業主大會同意,物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。 
第六十六條 違反本條例的規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用: 
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的; 
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的; 
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。 
個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。 
第六十七條 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以向人民法院起訴。 
第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。 
第六十九條 違反本條例的規定,國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。 
第七章 附則 
第七十條 本條例自2003年9月1日起施行。(完) 
最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(法釋[2009]8號,2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過)
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過,現予公布,自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業服務糾紛案件,依法保護當事人的合法權益,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定,結合民事審判實踐,制定本解釋。 
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。 
第二條 符合下列情形之一,業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的,人民法院應予支持: 
(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同; 
(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。 
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。 
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。 
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,應當認定為物業服務合同的組成部分。 
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的,人民法院應予支持。 
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費,業主以違規收費為由提出抗辯的,人民法院應予支持。 
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的,人民法院應予支持。 
第六條 經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。 
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費,物業服務企業請求業主承擔連帶責任的,人民法院應予支持。 
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后,業主委員會請求解除物業服務合同的,人民法院應予支持。 
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的,人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。 
第九條 物業服務合同的權利義務終止后,業主請求物業服務企業退還已經預收,但尚未提供物業服務期間的物業費的,人民法院應予支持。 
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的,按照本解釋第六條規定處理。 
第十條 物業服務合同的權利義務終止后,業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的,人民法院應予支持。 
物業服務企業拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的,人民法院不予支持。 
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定,適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。 
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同,以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛,人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。 
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。 
本解釋施行前已經終審,本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件,不適用本解釋。

收費管理
國家發展改革委、建設部
關于印發物業服務收費管理辦法的通知
發改價格〔2003〕1864號 
各省、自治區、直轄市計委(發展改革委)、物價局、建設廳、房地局:
為規范物業服務收費行為,保障業主和物業管理企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》,我們制定了《物業服務收費管理辦法》,現印發給你們,請按照執行。
發展改革委 
建 設 部 
二〇〇三年十一月十三日

相關條例
第一條 為規范物業服務收費行為,保障業主和物業管理企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業服務收費,是指物業管理企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主所收取的費用。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第四條 國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業服務收費的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。
第七條 物業服務收費實行政府指導價的,有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素,制定相應的基準價及其浮動幅度,并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
實行市場調節價的物業服務收費,由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第八條 物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價,在物業管理區域內的顯著位置,將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第九條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同,應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容,涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第十一條 實行物業服務費用包干制的,物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業管理區域清潔衛生費用;
4、物業管理區域綠化養護費用;
5、物業管理區域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業管理企業固定資產折舊;
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十二條 實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務支出屬于代管性質,為所交納的業主所有,物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時,物業管理企業應當及時答復。
第十三條 物業服務收費采取酬金制方式,物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十四條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規,嚴格履行物業服務合同,為業主提供質價相符的服務。
第十五條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的,從其約定,業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第十六條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業,物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
第十七條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的,可向委托單位收取手續費,不得向業主收取手續費等額外費用。
第十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
第十九條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十條 物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務,服務收費由雙方約定。
第二十一條 政府價格主管部門會同房地產行政主管部門,應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定,由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十二條 各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門、房地產行政主管部門可以依據本辦法制定具體實施辦法,并報國家發展和改革委員會、建設部備案。
第二十三條 本辦法由國家發展和改革委員會會同建設部負責解釋。
第二十四條 本辦法自2004年1月1日起執行,原國家計委、建設部印發的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)同時廢止。

管理人員
物業管理人員職業是實行就業準入制度的職業之一。
國務院《物業管理條例》第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。

相關軟件
近年來,越來越多的物業管理公司走上了信息化的道路,通過適合公司情況的物業管理系統進行規范化、精細化的管理,來實現提高整體的管理水平。
一般物業管理軟件由物業公司外包出去,進行定制開發,這樣的物業管理軟件非常適合公司管理情況,使用方便,效率最高,但是開發周期較長,資金投入較高;例如長城物業。
還有一種是通過購買一些物業管理軟件,如樂天、思源、極致等物業管理軟件,這樣可以迅速部署使用,并能節省資金,這已成為絕大多數物業公司的選擇,低投入實用性比較強。

相關專業
加強中國物質文明建設與精神文明建設,必然少不了高素質的人才。物業管理專業主要針對從事或想要從事物業工作的人員開設,通過學習專業的物業知識和法律法規,培養專業的物業管理人才。
南開大學是教育部“211”、“985”直屬重點大學,是敬愛的周恩來總理的母校。南開大學是國內較早開設物業管理專業的高等學校,為了加強在職物業管理從業人員技能與管理的綜合素質,南開大學自2001年開展現代遠程教育物業管理專業,面向社會招生,在職學習,國家承認學歷。南開大學深圳研究院直屬南開大學,負責深圳地區招生與培養工作。 
專科課程設置
管理學概論、物業管理概論、房地產概論與營銷實務、辦公自動化基礎、物業管理基本制度與政策、物業管理實務、物業經營管理、物業管理綜合能力、職業禮儀與形象設計等。

國內發展
中國的物業管理始于八十年代初。最早的物業管理開始于經濟特區深圳。1988年伴隨深圳住房制度改革,房管制度的革新也連鎖展開,物業管理迅速發展。此后的十幾年內深圳的物業管理迅速發展,從小到大,從涉外商品房到全市物業管理的發展,初步從借鑒,探索,推廣到規范化,由傳統的房管式逐步發展為專業化,企業化,一體化招投標的三化一體的物業管理模式。
物業管理從產生初期的感性、無序,到迅速發展狂熱的中期,再到平穩和理性的后期,走過了風風雨雨的二十多年發展歷史。現在,中國的物業管理市場已經日漸成熟,表現在,物業管理法規更加完善,政府監管物管行業也日趨規范;經過不斷的行業重組,物業管理企業實力增強,市場化行為更加理性規范;專業技術重組使得物業管理的專業技術服務基本實現專業化、社會化;業主維權行為趨于理性;業主委員會的運行逐步規范并開始納入政府監管范圍。物業管理發展到現在又似乎進入一個兩難境地一方面市場化正日漸成熟,另一方面物業管理發展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預示著物業管理行業變盤即將到來。
2007年3月16日,十屆全國人大五次會議上通過的《物權法》,于10月1日起正式實施,《物權法》是調整財產支配管理的法律,是對財產進行占有、使用、收益和處分的最基本準則,是中國制定民法典的重要組成部分,是完成構建中國特色社會主義法律體系的法制目標,《物權法》的頒布將解決中國物業管理行業內一系列長期懸而未決的問題,將對中國物業管理行業未來的發展起到重要而深遠的影響。
21世紀,是中國物業管理行業進入發展、完善和成熟的重要階段,在這個階段將會出現一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的時期。對物業管理行業來說,質量理念和品牌理念的逐步市場環境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新,要求物業管理企業從服務觀念到服務方式,從經營理念到市場定位,都要作出相應的變革,才能適應發展的需要。

國內發展因素
在我國,物業管理的發展主要基于四個方面的因素:
(一)是住宅建設的迅猛發展,大量住宅小區的投入使用,要求除了對房屋進行維修外,還必須對附屬物、設備、場地、環衛、綠化、道路、治安等進行專業化管理,以保持新建小區的完好,發揮其整體功能和綜合效益。
(二)是隨著住房制度改革的逐步深化,原有的房管體制已完全不能適應,而物業管理從體制上克服了房改后形成的多個產權單位多頭、多家管理,各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。
(三)是隨著市場經濟體制的逐步確立,政府對住宅環境、社區服務直接負責的辦法,已經不能適應形勢的變化,一個由業主自治與物業公司專業化管理結合,由物業管理企業實施經營型管理和有償服務,使管理得以以業養業、自我發展、良性循環的新體制日益顯示出其優越性。
(四)是人民群眾生活水平的不斷提高,對居住環境和社區服務的更多的關注,使得物業管理的好壞已經成為居民選購住房考慮的重要因素,物業管理為越來越多的人所接受。
正是因為以上這些因素,決定了物業管理作為一個新興的產業其備受關注的程度和可能產生的體制上的矛盾及利益上的沖突。

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